La métropole Nantaise lance son propre prêt à taux zéro. Le dispositif vise à endiguer la fuite des jeunes ménages hors du territoire de la communauté urbaine où les prix ont progressé de 67,5 % en cinq ans.

Nantes métropole a inscrit à son budget primitif 2006 un nouveau prêt à taux zéro complémentaire du dispositif national. La communauté urbaine part du constat que « les conditions d'accession sociale à la propriété pour les ménages à revenu modeste sont de plus en plus difficiles, contraignant parfois les familles à réaliser leur projet à l'extérieur de l'agglomération, voire de l'aire urbaine ». En cinq ans, le prix de l'immobilier a progressé de 67,5 % sur la septième agglomération française, où désormais 62 % des acquéreurs sont des cadres. L'objectif est d'aider 450 à 600 ménages par an, ce qui représenterait un budget de 6 millions d'euros.
Pour un logement neuf, le prêt à taux bonifié de Nantes métropole se situerait entre 20.000 à 40.000 euros selon la taille du ménage. Il pourrait atteindre 30.000 euros pour l'achat d'un bien ancien sur une durée modulable entre 180, 216 et 240 mois. Il est assorti d'un prêt spécial au taux de 2,25 % accordé par les banques partenaires de la collectivité, en complément d'un prêt immobilier classique. Le coeur de cible de ce dispositif est le jeune ménage « primo-accédant » résidant sur l'agglomération depuis plus de trois ans et dont le plus âgé des membres a moins de trente-cinq ans. Les ressources des couples devront répondre aux critères d'éligibilité du prêt à taux zéro de l'Etat. Les critères sont assouplis pour ceux avec enfants, les familles monoparentales, les personnes handicapées et les locataires du parc locatif social pour lesquels la collectivité entend « rétablir la possibilité des parcours résidentiels ».

Relancer la construction
La communauté urbaine s'efforce parallèlement de relancer la construction de logements sur son territoire. Les objectifs du programme local de l'habitat signé en juin 2004 ont été dépassés sur la première année avec 4.430 logements neufs mis en chantier pour un volume annuel envisagé à 3.900. Les objectifs sont cependant à la traîne sur le logement social avec seulement 497 logements mis en chantier pour un objectif de 900. La collectivité attribue ce retard « au désengagement de l'Etat, à la hausse du coût de la construction et du foncier, aux recours intentés par les riverains et à la surcharge du carnet de commandes des entreprises de construction ». Pour contrer ces difficultés, la métropole nantaise a décidé la prise en charge intégrale (contre 70 % auparavant) des coûts financiers liés au portage foncier pour le compte des communes. Une mission de prospection foncière est également mise en place pour saisir les meilleures opportunités à des prix compatibles avec la construction sociale. Source : © lesechos.fr  Informations copyright

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Taux Euribor 365 jours
Taux	Dernier	Variation	Date
EUR 1W Euribor	2.48100 %	+0.36%	27/12/2005
EUR 1M Euribor	2.42600 %	-0.08%	27/12/2005
EUR 2M Euribor	2.44100 %	-0.12%	27/12/2005
EUR 3M Euribor	2.49100 %	-0.16%	27/12/2005
EUR 4M Euribor	2.55000 %	0.00%	27/12/2005
EUR 5M Euribor	2.59400 %	+0.04%	27/12/2005
EUR 6M Euribor	2.63900 %	+0.11%	27/12/2005
EUR 7M Euribor	2.68000 %	+0.19%	27/12/2005
EUR 8M Euribor	2.71900 %	+0.15%	27/12/2005
EUR 9M Euribor	2.75200 %	+0.04%	27/12/2005
EUR 10M Euribor	2.78500 %	+0.04%	27/12/2005
EUR 11M Euribor	2.81500 %	0.00%	27/12/2005
EUR 1Y Euribor	2.84500 %	+0.07%	27/12/2005

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La durée moyenne des prêts était de 12 ans et cinq mois en 1995. Elle est de16 ans aujourd'hui.

Si on peut emprunter davantage, on ne peut pas forcément acheter plus grand, les prix s'étant corrélativement envolés durant la décennie. Et Philippe Taboret, directeur marketing de Capfi, le numéro un du courtage, d'expliquer : « Si la capacité d'emprunt a augmenté de plus d'un tiers en dix ans, les prix de l'immobilier ont, eux, doublé et la baisse des taux ne gomme pas la hausse des valeurs, elle la tempère seulement. »

Pour aider les futurs propriétaires à emprunter sans être trop désolvabilisés, les banquiers jouent aussi sur un autre tableau : l'allongement de la durée des prêts. Depuis dix ans, cette durée gagne dans le temps puisqu'elle est aujourd'hui, en moyenne, de 16 ans contre 12 ans et cinq mois en 1995. Et pourtant, alors que voici seulement cinq ans, deux banques proposant des prêts sur 20 et 25 ans provoquaient un scandale sur la place financière, désormais tous les établissements pratiquent ces durées. « C'est dans l'air du temps et cela correspond à une évolution des mentalités, constate Philippe Stoltz, responsable du Crédit Habitat à BNP Paribas. Dorénavant, on n'épargne plus forcément avant de se lancer dans une acquisition et il faut donc financer une somme plus importante. L'allongement sur 20 ou 25 ans permet d'emprunter plus tout en ayant des mensualités plus légères. »

D'autres établissements vont jusqu'à 30 ans. Et tout récemment, l'UCB vient de donner le coup d'envoi de la durée de 35 ans. « Le marché est mûr pour les longues durées, note Jean-Charles Dumont, directeur des partenariats à l'UCB, mais si nous sommes les pionniers en France, il y a bien longtemps qu'en Europe du Sud, les prêts vont jusqu'à 50 ans. Cette très longue durée répond à un double objectif : augmenter le pouvoir d'achat de l'emprunteur tout en allégeant ses mensualités et permettre à des primo-accédants d'acheter d'emblée une pièce en plus ou un logement doté d'un meilleur emplacement. » Cette durée a un coût final. Pour une somme de 100.000 euros empruntée à un taux privilégié de 2,90 %, le coût total du crédit est de 23.000 euros sur 15 ans, 32.000 sur 20 ans et 69.000 sur 35 ans. Pour un taux moins attractif, la facture risque d'être lourde et le coût du crédit égal à la somme empruntée. D'autres établissements vont néanmoins emboîter le pas sur cette distance.
Peu de chance, en revanche, de viser les 40 et 50 ans en France, sauf à réformer en profondeur le système hypothécaire

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La Banque centrale européenne relèvera de nouveau son taux directeur d'un quart de point en mars prochain, avec pour principal argument ses projections macroéconomiques trimestrielles, indiquent des sources de banques centrales de la zone euro.

La prévision d'un taux d'inflation supérieur à 2% en 2006 et 2007, combiné à des conditions monétaires amples, ont amené la BCE à relever son taux de refinancement le 1er décembre pour la première fois en cinq ans.

Selon trois sources de banques centrales, les marchés ont raison d'intégrer l'hypothèse d'un nouveau resserrement au premier trimestre 2006 et celui-ci sera probablement suivi au moins d'un autre en cours d'année.

Interrogée sur la perspective de hausses de taux en mars et septembre, qui porteraient le taux refi à 2,75%, une source a répondu : "C'est très probable".

Une autre source a dit que les resserrements pourraient intervenir en mars et juin, à l'appui des projections macroéconomiques diffusées ces mois-là.

Une troisième source a confirmé que les projections trimestrielles serviraient de justification aux hausses de taux et a dit penser que le taux refi serait à 3,00% à la fin 2006.

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Le SNAL (Syndicat national des professionnels de l'aménagement et du lotissement), organisation regroupant 207 entreprises représentant plus de 75% de la profession, tire une nouvelle fois la sonnette d'alarme : depuis 2000 le foncier se raréfie, les prix flambent compte tenu d'une inadéquation entre l'offre et la demande et les aménageurs ont de plus en plus de mal à mettre sur le marché des opérations de ZAC et de lotissement à tel point qu'ils en viennent à réaliser des opérations de promotion sur leurs propres terrains pour les rentabiliser !

Or, sur les 400.000 logements produits en 2004, qui constituent déjà un record, 224.000 sont de la maison individuelle dont 180.000 sous la procédure du faire construire que l'on trouve à l'extérieur des agglomérations (35 % dans des ZAC et des lotissements et 65% dans du diffus), 61.000 sont du produit défiscalisant ("Robien" pour la plupart, également dans des ZAC ou des lotissements, 65.000 sont des logements sociaux pour leur grande majorité en collectif que l'on trouve aussi dans des opérations organisées, et enfin le solde, soit 94.000 logements correspond à des opérations de centre ville ou à des ZAC.

Sur cette production globale, près de 280 000 logements sont dans des fonciers produits par des aménageurs. Ces 280.000 logements réalisés en 2004 ont obtenu leur permis de construire en 2003 ou 2004, ils ont fait l'objet de 12 à 18 mois d'études diverses sur des fonciers prêts à urbaniser à la même époque soit entre 2001 et 2003. Ces mêmes fonciers, avant d'être urbanisés, ont fait l'objet d'autorisations administratives à obtenir en ZAC et en lotissement. Or, le cycle de production d'un lotissement est de 18 mois environ et d'une ZAC entre 2 et 5 ans. Ce qui selon le SNAL amène en 1998 ou au mieux 2000, et fait donc que les logements produits aujourd'hui sont sur des fonciers généralement maîtrisés avant la crise...

Le SNAL reconnaît que les pouvoirs publics semblent avoir pris conscience de cette crise foncière et la loi ENL (Engagement national pour le logement) est censée régler ce problème national. Mais les mesures annoncées sont bien insuffisantes et la crise est bien là. En effet, lorsque les stocks se seront épuisés fin 2007 ou 2008, où seront les fonciers permettant de régénérer ceux-ci, fonciers préparés par les aménageurs entre 2000 et 2006, demande le SNAL ?

Les aménageurs et lotisseurs considèrent qu'il convient de prendre des mesures d'urgence, et même des mesures d'extrême urgence. Les outils existent : établissements publics fonciers, droit de préemption, mesures fiscales, etc. Faut-il encore avoir la volonté politique de les actionner et faut-il aussi apporter aux élus, et en particulier aux élus ruraux, la pédagogie nécessaire pour les mettre en oeuvre.

À tout cela, s'ajoute le contexte électoral : législatives et présidentielles en mars 2007 et municipales et cantonales en mars 2008. Or dans ce contexte, s'il y a bien un domaine où les élus sont frileux craint le SNAL, c'est l'urbanisme et le logement... Source : © UniversImmo.com Informations copyright

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