On l'a dit, il est actuellement plus facile d'acheter que de louer, les banques déroulant le tapis rouge aux candidats à l'accession. " Dès lors, les meilleurs candidats à la location sont partis et ceux qui restent aujourd'hui sont des candidats plus fragiles financièrement, analyse Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, groupe immobilier qui gère 100.000 lots. Or, comme les loyers restent élevés même s'ils accusent une légère correction, les barrières à l'entrée restent fixées à haut niveau. " Pour décrocher une location, il faut déjà présenter un certain nombre de documents : contrat de travail et trois dernières fiches de salaire ou bilan des dernières années pour les professions libérales, relevés d'imposition... les gains du locataire devant représenter au moins trois fois le montant du loyer. Toutefois, la loi instituant le droit au logement opposable (Dalo), du 5 mars 2007, dans son article 35, établit une liste de documents qu'un bailleur ne peut plus demander au candidat locataire, entre autres une copie de son relevé de compte, une attestation d'absence de crédit en cours, une attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les bulletins de salaire, une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour dès lors qu'il peut présenter des quittances, la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants... Commencent aussi à être signalés les premiers contrats avec " garantie des risques locatifs " qui sécurisent le bailleur (voir sur www.uesl.fr, le site du 1 % logement). Reste que la plus grosse difficulté pour un locataire est de débourser, avant même l'entrée dans les lieux, une somme considérable. " Au bas mot trois mois, puisque la loi prévoit un dépôt de garantie de deux mois de loyers hors charges et qu'il faut verser le premier mois d'entrée dans les lieux ", rappelle Serge Ivars, président de la Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB). Sans compter l'équivalent d'un mois d'honoraires si la location se fait par un professionnel. Parfois, le bailleur veut encore s'entourer de précautions supplémentaires. " Dans des locations haut de gamme où les loyers dépassent les 3.800 euros charges comprises, les bailleurs demandent un revenu égal à quatre fois le montant du loyer et la plupart du temps une caution bancaire équivalente à un an de loyers ", note Alexandra Bohuon, du service Féau Location. Et, pour des étrangers qui louent à plus de 30.000 euros un 400 m2 avenue Foch, par exemple, la caution bancaire peut être équivalente à deux ans de loyers. Mais c'est surtout pour le locataire classique que le dépôt de garantie est lourd à supporter. D'où les diverses propositions concernant ces dépôts de garantie entendues dans le cadre de la campagne électorale.

Dans un contexte de marché locatif où l'offre est plus conséquente, le locataire se sent en bonne posture et il cherche à négocier. Tout récemment, le réseau Century 21 a fait le tour de ses agences pour dresser une sorte de météo des loyers. Et, souligne Sylvain Jutteau, directeur du département administration de biens, " la plupart de nos managers ont constaté que les locataires demandaient systématiquement une baisse du loyer, voire arrivaient carrément en disant vouloir mettre telle somme et pas un euro de plus ". D'autres administrateurs de biens néanmoins ne constatent pas de tentatives de négociation.

La modification du rapport de force au profit des locataires se fait également sentir en matière d'exigences. " Depuis plusieurs années, le locataire est devenu, à juste titre, exigeant sur la qualité du bien qu'il va habiter. Et ce n'est pas parce que, aujourd'hui, le marché se détend que les attentes ont été revues à la baisse ", analyse Henry Buzy-Cazaux. Un locataire entrant veut une peinture propre, une moquette entretenue, une salle de bains où les joints du carrelage ne sont pas noirs d'encrassement, une robinetterie non engorgée de calcaire... Rien que de très normal. La pratique des locations avec franchise de loyers en contrepartie d'une remise en état n'est plus d'actualité. " On n'est plus dans le bricolage ou la bidouille, mais dans un marché qui s'est professionnalisé ", rappelle un acteur du marché. Cela dit, si d'aventure un locataire se sent attiré par des travaux, un bon conseil : décrire les travaux envisagés, les chiffrer et annexer le tout au bail.

La qualité du parc locatif privé, il est vrai, s'est améliorée en quelques années : selon Clameur, en 2005, par exemple, 25,3 % des relocations avaient fait l'objet de travaux d'amélioration et d'entretien. En 2006, ce pourcentage fléchit légèrement : 21,3 %. Une baisse qui inquiète Michel Mouillart : " Si le ralentissement des loyers est positif pour le locataire, il pèse sur l'effort d'amélioration réalisé par les propriétaires. " Et, à nouveau, le locataire sera en droit de jouer le difficile.

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Taux Euribor 360 jours
Taux	Dernier	Variation	Date
EUR 1W Euribor	3.59200 %	0.00%	18/01/2007
EUR 1M Euribor	3.86400 %	+0.03%	26/03/2007
EUR 2M Euribor	3.87400 %	0.00%	23/03/2007
EUR 3M Euribor	3.90600 %	+0.05%	26/03/2007
EUR 4M Euribor	3.95000 %	+0.13%	26/03/2007
EUR 5M Euribor	3.98500 %	+0.10%	26/03/2007
EUR 6M Euribor	4.02300 %	+0.22%	26/03/2007
EUR 7M Euribor	4.04700 %	+0.17%	26/03/2007
EUR 8M Euribor	4.07100 %	+0.22%	26/03/2007
EUR 9M Euribor	4.09200 %	+0.34%	26/03/2007
EUR 10M Euribor	4.11300 %	+0.37%	26/03/2007
EUR 11M Euribor	4.12500 %	+0.36%	26/03/2007
EUR 1Y Euribor	4.13900 %	+0.36%	26/03/2007

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Dorénavant les investisseurs en immobilier locatif peuvent avoir pour locataires non plus uniquement des particuliers, mais une société ou à un groupement. C'est un atout notamment en terme de solvabilité !

Jusqu'à présent la location en Borloo ancien n'était possible que si elle avait lieu directement auprès d'un particulier. Désormais, la loi sur le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale du 5 mars 2007 permet aux propriétaires de louer leurs logements à des personnes morales, qui pourront les louer ensuite dans des conditions de conventionnement comparables à usage d'habitation principale à des particuliers.

Un décret qui paraîtra ultérieurement précisera les modalités d'appréciation des loyers et des ressources de l'occupant ainsi que les conditions de cette location.

Le Borloo ancien est le seul dispositif défiscalisant pour l'immobilier ancien. Les propriétaires- bailleurs obtiennent une déduction spécifique de 30% ou de 45 % sur les revenus bruts de la location selon le type de conventionnement en secteur intermédiaire ou en secteur social ou très social.

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La revalorisation des aides au logement et l'élargissement du dispositif  "Borloo ancien" aux baux en cours devraient améliorer l'attractivité de ce type de placement immobilier.

Passées relativement inaperçues dans la loi instituant le droit au logement opposable publiée au Journal Officiel du 6 mars, deux dispositions devraient sécuriser les propriétaires-bailleurs.

La revalorisation des aides au logement. A partir du ler janvier 2008, elle s'effectuera automatiquement chaque année en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Concrètement cette mesure concerne toutes les aides permettant à leurs bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement : allocation de logement à caractère social (ALS) ou allocation logement à caractère familiale (ALF) ou encore aide personnalisée au logement (APL).

La possibilité de conventionner le logement  en cours de bail.  En fait, en prenant cette initiative lors du renouvellement du bail avec un locataire en place, les bailleurs pourront bénéficier dans le cadre du régime " Borloo ancien" de la déduction spécifique de 30% ou 45% des revenus fonciers, prévue en cas de conventionnement sans travaux. Encore faut-il respecter à la fois les plafonds de loyer et ceux de revenus du locataire, prévus par ces dispositifs.

Jusqu'à maintenant le régime du "Borloo ancien" n'était ouvert qu'à la location de logements anciens vacants. Son extension aux baux en cours permettra aux ménages aux revenus modestes, voire très modestes, de rester en place, selon la FNAIM (fédération des agents immobiliers). Quant au relatif manque à gagner lié au plafonnement des loyers, il est appelé à être relativement compensé par l'abattement forfaitaire de 30% ou 45% s'appliquant sur lesdits loyers.

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Le nouveau relèvement du taux d'intérêt directeur par la BCE renchérira le coût des prêts immobiliers à taux variables proposés sur une très longue période.

Prudence. Ce jeudi, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé d'un quart de point le niveau de son taux d'intérêt directeur. Le taux de refinancement de la zone euro s'élève donc désormais de 3,75%. L'institution dirigée par le Français Jean-Claude Trichet vient ainsi de procéder à la septième hausse de ses taux en quinze mois, la dernière en date remontant à décembre 2006.

Une référence pour les crédits à taux variables

Par rapport à mars 2006, période au cours de laquelle le taux directeur se situait à 2,50%, l'augmentation atteint donc 1,25 point. Même s'il est graduel, ce mouvement haussier a inévitablement un impact sur les taux variables. A la différence des crédits à taux fixe référencés sur les taux à long terme, ceux à taux variables sont impactés par les taux à court terme.

L'allongement  de la durée de prêts

Cette tendance s'avère d'autant plus préoccupante, que pour solvabiliser leurs candidats à l'accession à la propriété, les établissements financiers n'hésitent pas à allonger la durée de prêts. En quatre ans, leur durée moyenne est passée de quinze ans à dix-huit ans, selon la Commission Bancaire. 

Depuis peu des courtiers proposent en France des prêts d'une banque espagnole dont la durée peut atteindre cinquante ans. Prochainement des établissements spécialisés dans le crédit immobilier enrichiront leur gamme de formules à taux variables dont la durée pourra totaliser quarante ans, sachant que l'UCB a déjà relevé la durée maximale de ses prêts à trente cinq ans.

Une bombe à retardement

Même lorsqu'elles sont capées, c'est-à-dire assorties d'un plafond à la hausse des taux, ces formules à très long terme présentent des inconvénients. Tout d'abord, plus la période de crédit est longue, moins le cap proposé par l'établissement bancaire protège l'emprunteur. Ensuite, le remboursement du capital intervient très tardivement dans un prêt à long terme. Ainsi par exemple, pour un prêt de 100.000 euros sur cinquante ans, au bout de dix ans, l'emprunt n'aura remboursé qu'un peu plus de 5.000 euros! Explication : ses premières mensualités sont essentiellement composées d'intérêts. Enfin, en cas de retournement du marché de l'immobilier résidentiel, il court le risque que le prix de revente de son bien ne couvre pas le capital à rembourser au banquier. Mieux vaut donc y réfléchir à deux fois avant de s'engager dans ces formules à taux variables.

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